Od 28 kwietnia 2023 roku zmianie uległy przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Od tego dnia notariusz w akcie notarialnym odnotowuje fakt przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. Odpowiedź na często zadawane pytanie czy można sprzedać dom lub mieszkanie bez świadectwa charakterystyki energetycznej znajduje się na końcu tego artykułu. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia pojęć.
Czym jest charakterystyka energetyczna?
Jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Sporządzając świadectwo charakterystyki energetycznej, uwzględnia się parametry techniczne konstrukcji i instalacji budynku oraz parametry techniczne źródła ciepła zasilającego budynek lub część budynku.
Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ma obowiązek zapewni sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku. Następuje to w przypadkach zbywania tych przedmiotów na podstawie umowy sprzedaży lub ich wynajmowania. Zatem w przypadku zawierania np. umowy darowizny, działu spadku czy podziału majątku wspólnego nie ma konieczności sporządzania audytu energetycznego.
Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:
1) dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
2) charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
3) zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
4) oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku nie dotyczy budynku
- podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
- przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
- mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
- wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).
Przekazanie odpowiednio nabywcy albo najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej nastąpić może przez następujące osoby:
- właściciela,
- zarządcę budynku lub części budynku,
- osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- osobę, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zostać przekazane w oryginale przy zawieraniu u notariusza umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przekazanie kopii świadectwa jest możliwe wyłącznie przy zawieraniu umowy najmu.
Czy można zatem sprzedać dom lub mieszkanie bez świadectwa energetycznego?
Wprowadzona nowelizacja nie zakazuje zawierania umowy sprzedaży domu lub mieszkania bez świadectwa charakterystyki energetycznej. Jednak jeśli świadectwo charakterystyki energetycznej nie zostanie przekazane nabywcy, notariusz podczas zawierania umowy sprzedaży pouczy zbywcę o karze grzywny. Orzekanie w tej sprawie będzie realizowane na podstawie przepisów Kodeksu wykroczeń, który określa wymiar grzywny w przedziale od 20 zł do 5 tys. zł. Organem upoważnionym do wymierzania kary grzywny jest sąd. Czynności te sąd wykonuje na wniosek organów ścigania, a więc we wskazanym przypadku policji lub prokuratora.
Ponadto podczas zawierania umowy sprzedaży nabywca zostanie poinformowany przez notariusza o zasadach prowadzenia centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, w tym o wykazach umożliwiających zweryfikowanie autentyczności posiadanego świadectwa dostępnych na stronie internetowej https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/.
W razie dalszych pytań zapraszam do kontaktu.